전·월세 계약이 끝나갈 때, 임차인은 계속 거주하고 싶고, 임대인은 재계약 여부를 고민하는 상황이 많죠. 이때 중요한 개념이 바로 계약갱신 청구권과 묵시적 갱신입니다.
✔ 계약갱신 청구권
임차인이 일정 조건을 충족하면 계약을 1회 연장할 수 있는 권리
✔ 묵시적 갱신
별다른 합의 없이 기존 계약이 자동으로 연장되는 것
이번 글에서는 계약갱신 청구권 행사 방법과 묵시적 갱신 절차를 자세히 설명해 드릴게요. 🏠
✅ 계약갱신 청구권이란?
임대차 보호법에 따라, 2년 계약 후 추가 2년(총 4년)까지 거주할 수 있도록 보장하는 제도입니다.
즉, 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다.
📌 행사 조건
✔ 주거용 건물(상가 제외)에서 임차인이 직접 거주 중
✔ 임차인이 계약 만료 6개월 전~2개월 전까지 갱신 요청
✔ 임대인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없음
❗ 하지만, 예외적으로 거절할 수 있는 경우
✔ 임대인이 본인 또는 직계가족이 실거주할 계획이 있는 경우
✔ 임차인이 연체(3회 이상) 등 계약상 의무를 위반한 경우
✔ 건물 철거 또는 재건축 계획이 있는 경우
💡 중요 TIP: 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 갱신 요청을 서면으로 남겨두세요! (문자, 이메일, 내용증명 등)
✅ 묵시적 갱신이란?
계약이 끝났는데도 임대인과 임차인 모두 아무런 의사 표시를 하지 않은 경우, 기존 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
📌 묵시적 갱신의 조건
✔ 계약 만료 6개월 전~2개월 전까지 임대인·임차인 모두 계약 종료 의사를 표시하지 않음
✔ 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장 (보증금·월세 유지)
✔ 계약 기간: 2년 → 1년으로 갱신됨
❗ 묵시적 갱신 후, 임차인은 1개월 전만 통보하면 자유롭게 계약 해지 가능
→ 반면, 임대인은 정당한 사유 없이 해지 불가 🚫
💡 중요 TIP: 묵시적 갱신을 원하지 않는다면 계약 종료 2개월 전까지 의사 표시(연장 or 종료)를 해야 합니다!
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🔄 계약갱신 청구권 행사 방법
1️⃣ 계약 갱신 요구 시기 맞추기 ⏳
임차인은 계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 의사를 밝혀야 합니다.
2️⃣ 서면으로 요청하기 ✉️
📌 문자, 이메일, 내용증명 등을 활용하여 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.
예시:
“안녕하세요, 계약갱신 청구권을 행사하여 계약 연장을 원합니다. 이에 대한 회신 부탁드립니다.”
3️⃣ 임대인 반응 확인 👀
✔ 동의하면 – 계약 갱신 완료
✔ 거절할 경우 – 정당한 사유가 있는지 확인
💡 임대인이 실거주를 이유로 거절했는데 실제로 입주하지 않는다면?
→ 손해배상 또는 계약갱신 청구권 위반으로 문제 제기 가능! 🚨
계약갱신청구권 행사시 주의사항
1.재 계약서의 특이사항에 ” 계약갱신 청구권 사용을 통한 재계약” 임을 반드시 명시함.
2.계약갱신 청구권 사용으로 계약연장후 임차인은 언제든지 계약해지 통보가능.실제 계약해지는 통보받은 날로부터 3개월후 효력발생. ( 임차인에게 유리한 조건 )
3. 최근의 판례를 보면 기존 임대인 뿐만 아니라 신규로 주택을 매매하여 실거주 하는 경우에도 전세계약이 끝나기
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🔄 묵시적 갱신 절차 및 진행 방법
1️⃣ 계약 만료 전 의사 확인 📆
✔ 계약 만료 6개월~2개월 전까지 갱신 여부를 논의
✔ 이 기간이 지나면 자동으로 묵시적 갱신 적용
2️⃣ 묵시적 갱신 후 계약 조건 유지 🏠
✔ 보증금 및 월세 변동 없이 1년 연장
✔ 임차인은 1개월 전 통보 후 자유롭게 퇴거 가능
3️⃣ 임대인 해지 불가 🚫
✔ 임대인은 임차인의 동의 없이 마음대로 해지할 수 없음
✔ 단, 임차인이 계약 위반(연체 등)을 한 경우는 예외
💡 묵시적 갱신을 피하려면?
임대인 또는 임차인 계약 만료 2개월 전까지 종료 의사를 공식적으로 통보해야 합니다!
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
1. 계약갱신 청구권을 행사하면 보증금·월세도 그대로인가요?
아니요. 임대인은 5% 이내 범위에서만 증액 가능합니다.
2. 계약갱신 청구권을 임대인이 거부할 수 있나요?
정당한 사유(본인 거주, 재건축 등)가 없는 한 거절할 수 없습니다.
3. 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권의 차이점은?
✔ 계약갱신 청구권 → 임차인이 적극적으로 행사하는 권리 (2년 추가 보장)
✔ 묵시적 갱신 → 계약 만료 후 자동 연장 (1년 추가 보장)
4. 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 나갈 수 있나요?
네! 단, 1개월 전만 통보하면 언제든지 계약 해지가 가능합니다.
5. 계약 종료 전에 이사를 가야 하는 경우 위약금이 있나요?
✔ 계약갱신 청구권 행사 후 임차인이 중도 퇴거하면 위약금이 발생할 수 있음
✔ 묵시적 갱신 시에는 1개월 전 통보하면 위약금 없이 해지 가능
✍️ 마무리하며
계약갱신 청구권과 묵시적 갱신은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다.
✔ 계약갱신 청구권: 2년 추가 보장 (임차인 요청 필요)
✔ 묵시적 갱신: 자동 1년 연장 (별도 요청 없이 진행)
임대차 계약이 끝나기 전, 미리 갱신 여부를 확인하고 서면으로 남기는 것이 가장 중요합니다.
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이상으로 계약갱신 청구권과 묵시적갱신에 대해 자세하게 살펴보았습니다.
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