전세집 체크리스트 단계별 확인사항.깡통전세 피하는법

전세집 체크리스트 단계별 확인사항.깡통전세 피하는법 . 해마다 전세 사기로 많은 분들이 어려움을 겪고 있습니다. 전세금을 지키는 법부터 제대로 된 전세집을 구하고 계약하는 법까지 정말 알아야할 것이 많은데요.

전세집 체크리스트 핵심정리

전세 계약전 ( 집상태, 등기부등본등 서류 )

전세 계약중 ( 계약서, 전세대출 )

전세 계약후 ( 전입신고, 확정일자 )

이번 포스팅에서는 전세집 체크리스트 .단계별 확인사항.깡통전세 피하는법에 대해 확인해 보겠습니다.

전세보증금 반환보증 조건 .가입방법 및 절차

전세집 체크리스트 단계별 확인사항

공인중개사무소 확인

중개사무소를 통해 전셋집을 구할 때에는 우선 중개사무소의 간판부터 확인하고 중개사무소 등록증에 표기된 중개업자의 성명도 확인합니다.

중개 사고시 배상받을 수 있는 공제증서가 있는지도 확인합니다.

전세집 상태 확인

베란다, 벽지, 싱크대 상태 확인

구하려는 집은 가급적 밝은 낮이나 조명이 밝은 상태에서 살펴봐야 건물의 구조, 누수 등 하자 여부를 보다 쉽게 확인할 수 있습니다.

계약 시에는 도배, 장판, 하자보수 책임, 공과금, 관리비 등을 어떻게 할 것인지 확인하고 구두로 하기보다는 계약서상에 명기를 합니다.

전세 계약전 주변 매매가, 전세가 확인

가장 기본적인 내용으로 내가 얻고자 하는 전세집 주변의 시세를 정확히 확인하여 시세보다 너무 비싸거나 또는 너무 저렴하면 의심해 봅니다.

아래 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 확인바랍니다.

전세집 체크리스트2

등기사항 전부증명서 (등기부등본) 확인

근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인하는데 은행에서 설정한 채권 최고액은 실제 대출금액의 120%~130%를 설정합니다.

예를들어 집주인이 1억원을 대출 받았을 경우 등기사항전부증명서에 기록되는 채권최고액은 1억2천만원~1억3천만원 입니다.

경매로 넘어갈 경우 낙찰가가 보통 시세의 70~80% 수준임을 감안했을 때 대출금액과 전세금의 합이 이 수준을 넘지 않아야 합니다.

선순위 저당권 확인

선순위 저당권이 없다면 굳이 비용이 들고 집주인 동의가 필요한 전세권 설정 등기를 할 필요는 없고 전입신고와 함께 확정일자를 받게 되면 그 다음 날부터 대항력(전입신고+점유)이 생겨 집이 경매로 넘어가더라도 전세입자는 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

확정일자를 받는 절차는 아래 내용을 참고하시면 됩니다.

임대인의 세금 체납여부 확인

임대인이 세금을 체납하면 경매가 진행시 확정일자를 받고 선순위 더라도 체납된 세금부터 먼저 처리되어 임차인의 보증금이 후순위로 밀려 보증금 전부를 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.

임차인은 임대차 계약서를 세무서에 들고 가면 임대인 동의 없이도 세금 체납 내역을 확인할 수 있습니다. 단, 온라인을 통한 열람은 불가능합니다.

전세대출 가능여부 확인

전세대출을 받는 경우 전세 계약서 작성후 전세대출이 안될때 계약 전체가 파기 될수 도 있으므로 가장 먼저 반드시 확인.

대출가능 금액은 차주(대출실행자=세입자)의 신용이나 주택의 담보가치 근저당 설정유무에 따라 다르지만 대략 어느정도 대출 가능한지 간략히 구두로 확인.

개인적으로 알아보거나 통상적으로 공인중개사 사무소에서 대출상담사를 소개 시켜줌.

전세 안심대출 조건. 대상. 신청방법. 주의사항

전입세대열람 확인 ( 다가구 주택의 경우 )

다세대 주택이나 아파트등 1개호수 마다 개별 등기 되어있는 주택은 1세대마다 확인가능 하지만 단독,다가구,다중주택의 경우 소유자 1명에 여러명의 임차인이 등재되어 있어 정확한 임차관계를 확인하기 위함.

전세대출 실행시 해당세대 이외에 전입세대가 있을때 대출이 어려우므로 확인 필요함.

전세집을 구하는 경우에 전입세대 열람을 통해 기존에 전입자가 있을 경우 나의 순위가 후순위로 밀려 경매시에 배당 순위에서 밀려 전세보증금을 전액 안전하게 지킬수 없는 경우를 판단하기 위함.

전입세대 열람은 이해관계인(집주인)만 할수 있으므로 집주인의 동의 필요.

전세보증금 반환보증보험 가입

전세보증금은 큰돈이므로 만일의 사태에 대비해 전세보증금을 반환 받을 수 있는 반환보증보험을 가입하여 전세 보증금을 지킬 수 있도록 합니다.

전세 계약시 공인중개사 확인

전세 계약의 중개인인 공인중개사 사무소가 정상적으로 등록된 곳인지 확인합니다.

국가공간정보포털을 통해 공인중개사사무소,공인중개사,중개보조원의 정상등록정보 확인할 수 있습니다.

주택 임대차 표준 계약서 사용

등기부등본등 관련 서류의 발급 일자를 면밀히 확인 ( 오래된 날짜인지 확인 )하여 오래된 경우 가급적 계약서 작성 당일에 여유있게 부동산 사무실에 도착하여 직접 출력해서 확인.

전입신고 및 확정일자

주민센터나 대법원사이트를 통해 계약서를 가지고 가서 진입신고를 합니다.

확정일자는 전세집 경매에 들어갔을때 보증금을 지키기 위한 기준으로 매우 중요합니다.

아래 내용을 통해 다시 한번 확정일자에 대해 살펴보시기 바랍니다.

전세 계약후 임대차 계약신고

임대차 신고서류를 작성하여 구청에 신고하는 것으로 임대차신고 대상자 또는 대리인이 인터넷상에서 주택임대차 신고서를 작성하고 증빙서류(계약서 등)를 첨부하여 전자서명 후 신고필증을 교부 받을 수 있고, 확정일자를 부여 받을 수 있는 서비스 입니다.

시스템에 접속을 하기 위해서는 실명확인을 거친 후 공동인증서를 이용하여 로그인 하여야합니다.

계약서(원본)를 첨부할 경우 임대인 또는 임차인 1인만 전자서명 하면 임대차신고가 가능(공동신고로 간주) 합니다.

계약서(원본)를 첨부하지 않을 경우 임대인/임차인 모두가 전자서명을 하여야 신고가 가능합니다.

또한, 계약서와 위임장을 첨부할 경우 대리인도 신고가 가능합니다.

전세보증금 반환 보증

전세 계약시 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않을때 주택도시보증공사에서 대신 전세금을 지급하는 보증보험 입니다.

전세 보증금 반환보증은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

입주시 확인사항

잔금 지급후 입주시에 체크해야될 사항으로 전입신고,확정일자,주택 시설물의 인수 인계가 있음.

관련 내용은 아래 주택 임대차 보호법,대항력,확정일자 받는법을 참고하세요.

전세계약서 작성 시 유의사항

전세 계약서 작성시 특약사항(임차인)

근저당권에 대한 부분을 줄이거나 말소하기로 함.

전세자금대출에 동의를 하며 만약 대출불가시 계약금 반환

임대인은 잔금일까지 근저당 설정을 포함한 물건제한 행위 금지.(임차인보다 선순위금지)

전세 계약서 작성시 특약사항(임대인)

반려동물 관련 내용 확인

현 시설물 상태 관련 내용 체크

전세자금대출 실행시 전세금 질권설정 관련내용 체크

(전세입자 퇴거시 전세자금대출 반환을 누구에게 하는지 확인)

월세 미지급시 조치사항.

주택 매도 계획이 있으면 임차인의 협조 여부를 계약서에 명시

깡통전세 피하는법

깡통전세에 관련한 피해를 예방하기 위해 아래 내용을 자세히 살펴보시기 바랍니다.

이상으로 전세집 체크리스트 단계별 확인사항 .깡통전세 피하는법에 관련한 내용을 살펴보았습니다.

다양한 양질의 정보를 드리기 위해 아래의 내용을 자세히 살펴봐 주시면 많은 도움이 되오니 꼭 한번 더 확인해 주시기 바랍니다.

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전세집 체크리스트 단계별 확인사항.깡통전세 피하는법 .끝.

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