전세계약서 작성…2년마다 돌아오는 전세집을 구하는 일은 매번 까다롭습니다. 전세 가격도 맞아야되고 집도 깨끗하고 주변 생활여건도 좋아야 되겠죠. 무엇보다도 안전하게 내 전세금을 지키는 것이 가장 중요합니다.
이번 포스팅에서는 전세집을 구할때 기본적으로 체크해야할 사항과 전세계약서 작성시 유의사항등에 대해 확인해 보겠습니다.
전세계약서 작성 전 유의사항
공인중개사 사무소 정상등록여부 확인
국가공간정보포털을 통해 공인중개사사무소,공인중개사,중개보조원의 정상등록정보 확인.
- 국가공간정보포털 사이트 접속후 우측하단의 부동산 중개업 클릭
2.검색 내용 입력후 확인.
전세대출 가능여부 확인
전세대출을 받는 경우 전세 계약서 작성후 전세대출이 안될때 계약 전체가 파기 될수 도 있으므로 가장 먼저 반드시 확인.
대출가능 금액은 차주(대출실행자=세입자)의 신용이나 주택의 담보가치 근저당 설정유무에 따라 다르지만 대략 어느정도 대출 가능한지 간략히 구두로 확인.
개인적으로 알아보거나 통상적으로 공인중개사 사무소에서 대출상담사를 소개 시켜줌.
전입세대열람 확인
다세대 주택이나 아파트등 1개호수 마다 개별 등기 되어있는 주택은 1세대마다 확인가능 하지만 단독,다가구,다중주택의 경우 소유자 1명에 여러명의 임차인이 등재되어 있어 정확한 임차관계를 확인하기 위함.
전세대출 실행시 해당세대 이외에 전입세대가 있을때 대출이 어려우므로 확인 필요함.
전세집을 구하는 경우에 전입세대 열람을 통해 기존에 전입자가 있을 경우 나의 순위가 후순위로 밀려 경매시에 배당 순위에서 밀려 전세보증금을 전액 안전하게 지킬수 없는 경우를 판단하기 위함.
전입세대 열람은 이해관계인(집주인)만 할수 있으므로 집주인의 동의 필요.
등기사항전부증명서 내용파악
근저당권 ‘채권최고액’을 확인
채권최고액은 실제 대출금액의 120%~130%를 설정합니다.
예를들어 집주인이 1억원을 대출 받았을 경우 등기사항전부증명서에 기록되는 채권최고액은 1억2천만원~1억3천만원 입니다.
경매로 넘어갈 경우 낙찰가가 보통 시세의 70~80% 수준임을 감안했을 때 대출금액과 전세금의 합이 이 수준을 넘지 않아야 함.
전세계약서 작성 시 유의사항
| 확인서류 | 확인사항 |
| 신분증 | 소유자본인 확인 |
| 등기사항전부증명서 | 소유권,저당권등 확인 |
| 건축물대장 | 면적및 법규위반여부 |
| 대리인 (위임장,인감증명서) | 대리권및 내용 |
| 부동산공제증서 | 부동산 중개사고시 손해배상유무 |
| 납세증명서(국세,지방세) | 소유자의 체납사실 확인 |
| 계약금지급영수증 | 현금지급시 반드시 확인 |
관련 서류의 발급 일자를 면밀히 확인 ( 오래된 날짜인지 확인 )
가급적 계약서 당일에 여유있게 부동산 사무실에 도착하여 직접 출력해서 확인.
전세보증금 반환보증보험 가입등에 대해 체크.
전세 계약서 작성시 특약사항(임차인)
근저당권에 대한 부분을 줄이거나 말소하기로 함.
전세자금대출에 동의를 하며 만약 대출불가시 계약금 반환
임대인은 잔금일까지 근저당 설정을 포함한 물건제한 행위 금지.(임차인보다 선순위금지)
전세 계약서 작성시 특약사항(임대인)
반려동물 관련 내용 확인
현 시설물 상태 관련 내용 체크
전세자금대출 실행시 전세금 질권설정 관련내용 체크
(전세입자 퇴거시 전세자금대출 반환을 누구에게 하는지 확인)
월세 미지급시 조치사항.
주택 매도 계획이 있으면 임차인의 협조 여부를 계약서에 명시
잔금지급시 유의사항
| 확인서류 | 확인사항 |
| 등기사항전부증명서 | 권리관계 변동 여부 |
| 건축물대장 | 면적및 법규위반여부 |
입주시 유의사항
잔금 지급후 입주시에 체크해야될 사항으로 전입신고,확정일자,주택 시설물의 인수 인계가 있음.
관련 내용은 아래 주택 임대차 보호법,대항력,확정일자 받는법을 참고하세요.
계약파기시 부동산 수수료는 내야할까요?
대부분의 사람들이 잘못 알고 있는 경우가 부동산 수수료(복비)는 잔금이 끝나는 시점에 지급한다고 알고 있습니다.
그러나, 표준 계약서 양식을 자세히 보면 계약서 작성과 계약금 지급이 완료된 시점에 수수료를 지급하도록 명시되어 있습니다.
통상적으로 계약이 완벽하게 끝나지 않았기 때문에 공인중개사 사무소에서도 수수료 지급에 대해 명확하게말하지 않죠.
특별한 사정에 의해 계약이 파기되더라도 수수료는 지급하는게 맞습니다.
그러므로, 전세계약시 전세자금대출등이 안되어 부득이 계약 파기를 할 경우를 대비해서 수수료부분에 대한 내용도 공인중개사와 미리 협의하여야 분쟁을 없앨수 있습니다.
계약서 작성할때 대리인이 왔네요. 어떻게 하죠?
계약서 작성할때 대리인이 오는 경우는 거의 없지만 집주인이 사정상 못나올 경우도 있습니다.
이때 세입자가 취해야할 행동은 다음과 같습니다.
공인중개사가 집주인에게 핸드폰으로 전화 ( 자동녹음 )해서 정상적으로 위임한 대리인임을 확인하고 계약.
계약서는 대리인과 작성하더라도 계약금은 집주인 계좌로 입금.
이상으로 전세계약서 작성에 관련한 내용을 살펴보았습니다.
추가적인 자료는 아래 포스팅을 통해 확인하시기 바랍니다.
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