토지투자 는 대부분의 부동산 투자자에게도 어렵고 생소한 분야이다. 부동산투자 라고 하면 쉽게 떠오르는 아파트, 재개발 재건축, 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 건축물은 규제가 심해 투자하기가 어렵지만 상대적으로 토지는 규제를 벗어나 있습니다.
이번 포스팅은 토지투자의 전체적인 내용에 대해 간략하게 정리하겠습니다.끝까지 정독하시기 바랍니다.
토지투자 의 장점
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1.투자 수익율이 크다.
아파트 가격은 2~3배 상승하기가 쉽지 않다.
지역별 흐름, 주택의 경기,각종 규제 대책등에 따라 가격이 등락하기를 반복한다.
하지만 토지는 10배 이상 상승하는 경우도 많이 있어 실제 자기자본 대비 투자 수익율이 크다.
2.각종 규제 대책에서 벗어나 있다.
토지도 규제 대책이 없는 것은 아니지만 아파트 투자의 규제 대책에 비하면 규제가 약한편이고 대부분의 사람들의 관심에서 벗어나 있으므로 투자 여건이 더 좋다.
3.아파트등 주거형 부동산에 비해 경쟁이 적다.
4.비교적 소액으로 투자가 가능하다.
도심지를 벗어나 시골의 임야나 전답은 비교적 소액으로 취득이 가능하고 주말농장이나 임대를 주어 수익도 가능하다.
5.시간이 지나도 자연스럽게 가치가 상승한다.
모든 부동산의 근원은 토지에서 비롯된다. 건물은 시간이 지나면 노후화되어 수리를 주기적으로 해야되고 종국에 가서는 철거를 해서 가치가 없어 지지만 토지는 없어지지 않고 가치가 상승한다.
토지투자 요령
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1.정부정책 ,뉴스, 각종개발 사업 정보를 세심하게 확인.
- 계약하기전 직접 해당 지자체에 개발 계획등에 대한 문의를 해본다.
2.관심지역의 지역정보지(지역신문)를 확인하여 지역의 개발 정보를 바르게 확인
- 지방자치단체의 도시계획 변경사항
3.투자할 토지의 위치,지역적 특성, 방향, 주변환경(혐오시설),접근성(교통망),향후 발전계획등 확인.
4.공법상의 규제사항에 대해서는 기본 개념 정도는 파악
- 토지이음 싸이트에 있는 토지이용계획확인서를 통한 각종 규제사항 확인
5.장기투자 / 단기투자 방향 명확히 설정
- 신도시(택지개발 지구)내의 주택지는 비교적 단기 투자가 가능함.
- 국가개발사업지구,도로개설의 호재가 예정된 지역은 단기 투자가 가능함.
- 농지연금은 노후를 대비해 비교적 장기로 투자 함.
6.토지의 정확한 가격을 판단
- 토지는 아파트와 달리 외지인이 알수 있는 상세한 정보들이 거의 없다.
- 공시지가와 감정가가 있기는 하지만 실 거래가격과 차이가 많으므로 참고만 한다.
- 최근의 거래동향이나 인근 지역의 거래사례 등을 종합하여 판단.
토지투자시 주의할 점
1.목적에 맞는 토지를 투자한다.
- 건물신축, 주말농장, 전원주택, 농지연금 기타 투자 목적에 따라 매입한다.
2.공적 서류 확인을 통한 각종규제 대상을 확인한다.
- 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 등기부등본등 각종 서류 확인
3.반드시 현장 확인을 통해 직접 토지의 가치를 판단한다.
- 현장 확인을 통해 토지로 진출입하는 도로나 주변의 지형지물 혐오시설 등이 있는지 파악
- 여름에는 숲이 우거지므로 겨울철에 현장을 방문하면 지형이나 형상등을 자세히 파악 가능함.
4.토지투자는 정보가 폐쇄적이라 사기당할 확율이 높으므로 주의.
- 기획부동산등 도로도 없이 지분으로 쪼개기한 토지도 많이 있으니 조심한다.
5.토지투자는 장기 투자로 진행될 가능성이 높다.
- 각종 개발 계획은 정부가 바뀌어 수정되거나 예산 확보가 안되 늦어지는 경우가 많다.
6.초보 투자자는 소액으로 투자한다.
- 토지는 일반 건물에 비해 환금성이 떨어지므로 투자금이 묶일 위험도 있으므로 가급적 소액으로 투자를 시작 한다.
7.도로가 없는 토지구매시 토지사용 승낙서를 받을수 있는지 판단.
- 도로가 없는 토지(맹지)를 투자하고자 할때는 도로에 접한 인접토지를 진입도로로 확보하기 위해 토지소유자에게 토지사용승낙서를 받아야 하며 없으면 건축물등의 허가가 나오지 않음에 주의 한다.
토지투자 구체적인 철차
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1.투자목적 선정
- 재테크를 위한 시세차익이 목적이면 개발호재 (예상)지역 위주로 투자.
- 건축물 건축과 병행한 투자라면 인허가및 각종 규제사항을 반드시 확인.
2.투자지역 선정
- 도시계획 변경으로 용도지역이 변경되는 곳.
- 교통 여건이 좋아지고 관광자원이 풍부하며 인구유입이 늘어나는 곳.
- 군에서 시로 승격되는 곳.(도시기본계획 가능)
3.어떤 토지를 살것인가?
- 농지의 경우 도시민들의 취득자격에 제한을 두므로 농지취득자격증명이 필요한 토지등도 검토
- 관리지역은 비교적 저렴하게 구입하여 “대지”로 지목변경을 통해 개발이 쉬워지므로 가격이 상승함.
4.자금여력 확인
- 토지는 주택이나 건물보다 대출 가능 금액이 높지 않으므로 정확한 대충가능 금액 판단후 매입
5.정보수집(손품 팔기)
- 개발계획, 지역신문, 지자체 공고문 등 관심지역의 정보를 미리 확인하고 조사함.
6.현장답사
- 부동산 탐문하여 정확한 투자목적을 밝히고 투자처를 물색함.
- 기본적인 지역의 정보는 미리 확인하여 실제 현장에서 최종적으로 정보가 맞는지 확인.
- 지형과 토지의 형상 토질의 상태 도로와의 관계( 높낮이) 등을 파악.
7.계약
- 국토이용계획확인서,지적도,등기부등본,토지(임야)대장, 등 기본적인 공적서류는 직접 발급받아 확인.
- 개별공시지가 인근지역 실거래가등 종합적으로 판단.
- 토지거래허가구역 유무 판단.
8.보유및 매도
- 보유하는 동안 농사를 짓거나(임대) 토지의 형상을 바꾸거나 지목을 변경하거나 건물을 신축하는 등의 행위를 통하여 보유 토지의 가치를 상승한 후 매도한다.
토지투자의 다양한 사례
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1.신도시(택지개발지구)내 점포겸용 단독택지 / 단독주택지 투자.
- 신도시내 점포겸용 택지는 LH에서 공고를 통해 경쟁입찰방식으로 일반인에게 공급
- 신도시 조성전에 기존에 살던 원주민들에게 이주 대책으로 택지지구 분양권을 지급하는데 이것을 매입하여 건물신축 가능.
2.농지연금
- 농업소득 이외에 별다른 소득이 없는 고령의 농업인이 소유한 농지를 담보로 제공하고 매월 연금방식으로 지급받는 제도
3.토임(토지임야)
- 토지 임야를 말하는 것으로 지목상은 여전히 임야이며 도로와의 경계를 명확하게 하기위해 임야도에 등록되지 않고, 지적도에 등록전환된 토지
- 보통 전,답 보다는 많이 저렴하고 임야(산) 보다는 비싼 토지로 마을 근처 언덕이나 도로변에도 위치함.
- 저렴하게 주말 농장으로 사용.
- 도로변에 인접하고 완만한 경사를 가지고 있어 개발비용( 토목비용 )이 적음.
- 토임이 농지보다 유리한점은 농지보전 부담금보다 대체산림자원조성비가 저렴함.
4.정부 시책에 따른 개발지역 투자
- 강원도 지역의 발전소 건립부지 인근은 사업완료후 추가적인 인구유입과 교통망이 발전하므로 투자가치가 높음.
이상으로 토지투자에 관한 전반적인 내용을 살펴 보았습니다.
다음에는 토지투자의 구체적인 투자방법에 대해 살펴보겠습니다.
아래 포스팅을 참고하여 추가정보를 확인하시기 바랍니다.
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