수도권의 전세대란으로 전세집 구하기가 어려운 가운데 깡통전세 가 속출하여 세입자들이 어려움을 겪고 최악의 경우 전세 보증금을 날리거나 집이 경매에 넘어갈 수도 있습니다.
이번 포스팅은 깡통전세 정의와 깡통전세 보증금 돌려받는 방법, 깡통전세집 피하는 법에 대해 5분만에 알아보겠습니다. 끝까지 정독하여 주시기 바랍니다.
깡통전세 정의
전세보증금 반환보증 조건 .가입방법 및 절차
깡통전세는 세입자가 지불한 전세 보증금을 만기시 돌려받기 어려운 주택을 통칭하는 아래와 같은 개념입니다.
1.담보대출+전세금액 > 매매금액
2.전세금액>매매금액
깡통전세가 발생하는 이유
깡통전세는 아파트나 오피스텔등 비교적 인터넷으로 시세 파악이 쉬운 규모가 큰 주거시설 보다 다세대주택(빌라)이나 다가구주택 , 도시형 생활주택 같은 소규모 단독 건물일 경우 주로 발생함.
집값 하락기에 매매가격이 하락하고 전세가격은 상승하여 자연스럽게 매매가격과 전세가격이 차이가 없어 깡통전세가 발생함.
주로 신축 빌라의 경우 주변의 구축 빌라 보다 옵션이나 마감재를 고급으로 시공하여 전세금을 높혀 받는데 이 경우 2년~4년 후 전세기간 만기시 주변의 전세 시세 정도로 떨어지면서 다음에 임차할 세입자를 구하지 못해 보증금 반환이 안되는 경우에 깡통전세 가 발생함.
해당지역 시세에 어두운 임차인을 속이는 방법으로 전세 계약시 해당 집의 매매계약서를 보여주고 매매가 대비 전세가격이 적정하다고 설득하여 계약을 유도하는 경우.
실제 주택 매매 가격을 허위로 2중 계약서를 작성하여 세입자를 속이는 경우 ( 실제 매매가격 2억, 서류상 매매가격 2.5억, 전세가격 2억 )
갭투자자가 전세끼고 소액으로 집을 매수하여 자본금 여력이 안되 보증금 반환이 어려운 경우.
자본금 여력이 안되는 건축주(시행회사)가 제3자의 주택 임대사업자에게 전세보증금 만큼의 헐값에 건물을 넘고 명의를 넘겨받는 임대사업자는 자신의 돈 한푼없이 건물 전체를 소유하는 경우.
빌라 깡통전세 비율
깡통전세 계약시 책임소재
1.주택의 적절한 매매가격과 전세 가격을 공인중개사가 정확히 고지한 경우 세입자의 책임.
2.선대출이 있는 경우 근저당 말소를 바탕으로 계약시 말소가 안되어 세입자가 피해볼 경우 공인중개사 책임.
깡통전세 보증금 돌려받는 방법
1.”전세보증 보험” 가입
세입자가 전세계약 종료 때 집주인에게 전세금을 받지 못할 경우를 대비해서 가입하는 보험
2.전세보증금 반환소송 : 부동산 전문 변호사를 통한 상담 및 해결.
3.만기시 보증금 반환이 안될때는 세입자가 직접 경매신청 가능함.
깡통전세집 피하는 법
1.주택의 매매가격 대비 전세 가격이 적정한지 파악.
2.가장 중요한 것은 대출이 없는 전세집을 계약.
3.선대출이 있는 집을 전세 계약시에는 대출금+전세보증금이 집값의 80% 미만인지 확인.
4.전세 계약시 공인중개사만 믿지말고 본인이 스스로 알아보고 결정.
5.깡통전세를 대비해 전세보증 반환보증에 가입.
6.전세 계약시 집주인인지 신분 확인 철저히 함.
7.등기부등본산 특이사항 확인(가처분,가등기등 소유권의 제한사항을 반드시 확인)
8.선대출이 있을 경우 말소 조건등 확인.
9.거래 부동산의 공인중개사 자격 유무 확인.
10.본인이 직접 “ 대법원인터넷 등기소 ”에 접속해 근저당등 등기부 기재 사항을 확인.
11.계약서 작성후 전입신고,확정일자 발급은 필수.
12.신축 다세대주택(빌라) 임차시 해당 주택에 있는 분양상담사 보다 동네에서 오래 영업한 공인중개사를 통해 계약.
13.신축 다세대주택(빌라)가 많고 계속해서 많이 지어지고 있은 지역은 전세가격을 보수적으로 생각해서 접근.
14.신축 다세대주택의 경우 준공검사후 보존등기가 완료되기 까지 시간이 걸리므로 계약시 등기부등본에 건물이 존재하지 않는 주택은 계약하지 말 것.
15.건축중 일때는 건축주 명의로 계약서를 쓰고 입주시 집의 명의가 바뀐 경우나 대리인이 게약일에 등장하는 경우가 있으니 계약서 특약사항에 “명의자 변경금지 조항”을 삽입.
이상으로 깡통전세와 깡통전세집 피하는 법에 대해 살펴 보았습니다.
아래 포스팅을 통해 다양한 정보를 확인하시기 바랍니다.
