주택임대차 보호법 대항력 | 확정일자| 우선변제권

주택임대차 보호법 대항력 . 경제적인 약자인 세입자의 임차 보증금을 보호하고 안정적인 주거여건을 마련하기 위한 세입자로서 취할수 있는 가장 기본이 되는 전세입자의 대항력,확정일자,우선변제권,최우선변제권 각각의 용어의 정리부터 성립요건 기타 특이사항 등에 대해 살펴보겠습니다. 끝까지 정독하시기 바랍니다.

대항력 = 전입신고 + 주택의 점유

우선변제권 = 대항력 +임대차계약서 확정일자

“실거래가 공개 시스템” 바로가기 ▶ 클릭

전입신고

전입신고란 1세대의 구성원 전원 또는 일부가 거주지를 이동할때 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입사실을 거주지 관할 주민센터에 신고하는 일.

임차인이 점유와 전입신고라는 요건을 갖췄을 때 대항력이 발생하는데, 만약 전입신고 시 잘못 기재한 부분이 있다면 대항력이 발생할 수 없음.

특히 다세대 주택의 경우 건축물대장 상의 정확한 주소( 동.호수 확인 )로 전입신고 해야함.

1.단독주택

건축물관리대장 또는 등기부등본의 지번과 주민등록 지번이 일치해야 함.

2.다가구주택

건축법상 단독주택에 해당하므로 주민등록은 지번만 기재해도 됨.
소유자가 편의상 구분해 둔 호수까지 기입하지 않아도 전입신고 요건 충족 함.

3.공동주택(아파트, 다세대주택 등)

공동주택은 지번 외에 동·호수도 기재 해야함.
만약 이를 누락하거나 주민등록상의 동·호수와 달리 입력할 경우 대항력이 없음.
만약 건축물관리대장과 건물 외벽의 명칭이 다르다면 서류(대장)가 항상 기준이 됨.

소유자가 반지하를 101로, 1층을 201호로 표기했으나 실제 건축물대장에 반지하는 B 01, 1층이 101호로 기재될 수 있으며 이때 1층에 전입하는 임차인은 건축물대장 대로 101호로 전입신고를 해야 합니다. 만약 현관문 표식대로 201호로 전입신고하면 대항력을 취득할 수 없음.

주택임대차 보호법상 주택

1.공부상 주택

2.임대차 계약의 목적이 주거용 일것.

공장의 일부를 주거용으로 사용할때 주택으로 인정.

여관 건물의 방 일부는 주거용으로 사용하지만 영업의 목적이므로 주택이 아님.

법인이나 단체가 임차인이라면 전입신고가 불가 하므로 주택이 아님.

3.예외적으로 LH,SH등 공공기관이 실수요자를 위해 집주인과 대리 계약하는 LH전세자금 대출(기존주택 전세임대) 등의 경우 주택임.

주택의 점유( 주택의 인도,입주 )

임대인으로부터 주택을 인도 받음.

임대인(집주인)으로부터 임차목적물(전세집)의 출입문 열쇠나 비밀번호를 받는 시점.

집두인의 허락하에 이삿짐을 옮겨 놓은 것도 점유한 것으로 봄.

주택임대차보호법 대항력

주택 임대차 보호법에서 얘기하는 대항력은 임차인(세입자)이 임대차 기간 동안 임대인(집주인)이 바뀌더라도 계속해서 거주할수 있고 계약 종료후 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리임.

대항요건 : ( 주택의 점유 + 주민등록 전입신고 )

주택 임차인이 대항요건을 모두 마친 다음날 0시 부터 발생
예를들어 오늘 대항요건을 갖추면 대항력은 오늘이 지난 자정 0시 부터 효력발생

경(공)매시 대항요건이 말소기준권리( 저당권,압류 등 ) 보다 빠르면 대항력을 인정 받을 수 있음.
즉, 전입신고시 등기부등본에 은행등의 선순위가 없을 경우에 대항력을 인정 받음.

확정일자

확정일자는 임차인(세입자)이 해당 주택이 경(공)매로 넘어갈 시 , 후순위 채권자들보다 앞서서 임차 보증금(전세금)을 우선보호 받는 우선변제권을 확보하기 위한 기본 요건.

전월세 신고제가 도입되는 곳은 확정일자가 자동으로부여됨.

1.온라인 발급

대법원 인터넷 등기소 싸이트에 확정일자 발급 메뉴를 통해 신청

2.오프라인 발급

임대인(집주인)의 동의도 필요없고 이사(전입)후 바로 임대차 계약서를 가지고 주민센터를 통해 검인을 받음

주택임대차 보호법 우선변제권

요건 : 대항력 (주택의 인도 + 주민등록 전입신고) + 주택 임대차 계약서 상의 확정일자 검인.

경(공)매등에서 다른 채권자에 앞서서 전세보증금을 우선적으로 배당 받는 것.
우선변제권 = 경매에서 배당순위 결정권

우선 변제를 받기위해서는 경매개시 결정등기까지 대항력을 갖추고 있으면서 배당요구 종기일 전까지 배당신청해야 됨.

경매 배당순위

1.경매 집행비용

2.소액임차보증금(최우선변제금)

3.당해세

4.확정일자를 갖춘 임차보증금

5.국세지방세

6.공과금

7.일반채권

“주택임대차 신고 방법” 자세히 알아보기 ▶클릭

전세 계약서 작성방법

계약서 작성일 이후부터 잔금일 다음날까지 임대인은 추가로 근저당 설정이나 그 밖의 제한물권을 설정하지 않기로 하며 임차인이 1순위를 유지하도록 특약에 명시.

전세계약서 작성 |유의사항|작성방법

주택임대차 보호법 대항력 – 특이사항

▶대항력은 대항요건을 갖춘 다음날 오전 0시 기준으로 효력이 발생하므로 전세 사기 수법으로 전입신고 하는날(전세 잔금 치르고 이사하는 날) 은행에 대출을 동시에 실행하여 은행 저당권이 1순위가 되는 경우도 있음.

▶우선변제권은 요건을 갖춘 즉시 발생합니다.

▶대항력은 점유+전입신고 두가지 요건으로 성립되고 확정일자는 경매등에서 배당을 받기 위한 순위 확정의 개념으로 확정일자가 없다고 해서 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아니고 경매 낙찰자 또는 새로운 집주인에게 계속해서 대항력은 유지되므로 가장 중요한 것은 대항력을 빨리 확보하는 것 임.

▶대항력과 확정일자 두가지 요건을 모두 갖춘 1순위 상태에서 전세집이 경매 진행시에는 배당요구를 하여 전세금을 배당받으면 집을 비워준다( 이사를 나간다 )는 의미이고 배당요구를 하지 않아도 낙찰자에게 대항할수 있으므로 전세 잔여기간 동안 계속 거주하다가 기존 전세기간 만료시 낙찰자(새로운 집주인)에게 전세금을 돌려받고 이사를 가면 됨.

▶부동산 3법에 따른 임대차 계약갱신 청구권도 추가로 쓸수 있으므로 이사를 가기 원하지 않는 세입자는 배당요구를 하지 않는 것이 유리함.

▶어떠한 상황에서도 전세금을 돌려받기 전까지는 대항력을 유지해야 하고 부득이 이사를 할수 밖에 없는 상황이라면 임차권 등기명령 제도를 활용하여 해당 부동산의 등기부등본에 임차권이 기재되도록 해야함.