부동산 경매절차 .사업이 힘들어지거나 개인적인 채권,채무 송사로 경매처리되는 부동산은 헤아릴수 없이 많습니다. 경매를 전문으로 하는 투자자부터 경매학원 또는 경매대행 회사까지 정말 많은 분들이 경매 관련 일을 하고 있습니다. 평범한 일반인의 경우 경매 = 빨간 딱지? 정도 생각하실 만큼 생소할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 법원에서 진행되는 부동산 경매의 진행절차와 살고있는 집에 경매가 진행되었을때 세입자로서 어떤 행동을 취해야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.
포스팅 내용을 천천히 정독하시면 3분이상 소요되니 이점 참고하시기 바랍니다.
부동산 경매
부공산 경매의 절차를 알아보기 전에 도대체 경매가 어떻게 나오게 되는지, 경매를 시작하게 되는 근원이 무엇인지에 대해 살펴보겠습니다.
강제경매
채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 대금으로 빚을 받아내는 절차입니다.
임의경매
부동산 등기부상에 담보권 (저당권)을 가진 채권자가 해당 담보권을 행사하여 해당 담보물을 매각하여 그매각 대금을 다른 채권자 보다 먼저 회수하는 절차입니다.
강제경매 ,임의 경매 쉽게 설명해 주세요..
강제경매
예를 들면, 개인적으로 차용증을 쓰고 돈을 빌려줬는데 채무자가 돈을 갚지 않을때 소송을 통해 판사님이 채무자에게 돈을 갚아라는 판결( 집행권원 )을 하면 그 판결문을 가지고 다시 법원에 경매 신청을 하여 시작되는 경매입니다.
임의경매
예를들면, 집을 살때 돈이 부족하여 은행(또는 아는 지인)을 통해 돈을 빌릴때 은행에서 등기부등본에 근저당을 먼저 설정합니다. 시간이 흘러 약정한 은행 빚을 못 갚을 경우 은행에서는 등기부상에 기재된 저당권을 근거로 추가적인 재판없이 바로 경매신청을 하는데 이를 임의 경매라 합니다.
부동산 경매절차
1.경매신청 및 경매개시결정
▶ 이해관계인이 경매를 신청함.( 채권자, 임차인 등등 )
▶ 법원은 서류를 검토하여 경매개시결정을 하고 관할 등기소에 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기에 기입하고 채무자에게 이 사실을 통보함.
2.배당요구의 종기결정 및 공고
▶ 매각부동산이 압류되면 집행법원은 채권자들에게 배당요구 할 수 있는 기간을 결정하는데 이를 “배당요구종기일”이라 하고 첫 매각기일 이전을 지정합니다.
▶ 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.
▶ 법원 경매절차에 있어서 기본적으로는 “배당요구”를 하여야 배당을 받을 수 있습니다만 예외적으로 아래와 같은 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있습니다.
배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자
첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인
3.매각의 준비
매각할 부동산의 현상, 점유관계( 집주인 또는 세입자 ), 세입자 점유시 보증금및 월세, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다.법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.
4.매각방법등의 지정,공고,통지
법원은 아래 두가지 방법중 하나를 선택하여 매각기일(입찰하는 날)등을 지정하여 공고합니다.
기일입찰
매수신청인( 경매 입찰 참가자 )이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 방법
기간입찰
매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방법
5.매각의 실시
▶ 기일입찰의 경우 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 결정합니다.
▶ 기간입찰의 경우 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 결정합니다.
6.매각결정 절차
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 하면 됩니다.
7.매각대금의 납부
▶ 매각허가 결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.
▶ 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.
8.소유권 이전등기 및 부동산 인도명령결정
▶ 매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다.
▶ 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.
8.배당절차
법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시합니다.
9.명도
해당 물건에 점유 중인 점유자 (소유자, 임차인 등)을 내보내는 절차입니다.
통상 협상을 통해 진행하게 되며, 절차에 불응할 경우 “인도명령 또는 명도 소송”을 통해 내보낼 수 있습니다.
대법원 경매정보 알아보기는 아래 사이트를 통해 살펴보시기 바랍니다.
세입자가 알아야할 경매절차
1.배당요구 할것인가? 안할것인가?
살고있는 집이 경매에 넘어가면 경매 개시결정 통지문이 세입자에게도 송달됩니다.이 경우 세입자는 배당 요구를 할것인지 안 할것인지 결정해야합니다.
첫번째, 배당요구 하는 경우
배당요구를 한다는 의미는 배당을 받는다 라는 것은 “나의 임차보증금을 돌려받겠다”라는 말이므로 이경우 배당절차에 의해 순위대로 배당을 받고 집을 명도( 이사를 가야된다) 해줘야 됩니다.
두번째, 배당요구 하지않는 경우
만약 전입한지 얼마 안되었고 주변에 새로운 집을 구하기 힘들거나 여러 사정상 이사를 가기 어려운 경우. 즉, 기존 집에서 계속살고 싶은 경우는 배당요구 신청하지 않으시면 됩니다.
이 경우 주의할 점이 본인인 대항력이 없는 경우는 배당요구 하든 그렇지 않든 명도의 대상이 됩니다.
2.명도시 어떤 행동을 취할 것인가?
▶ 경매의 모든 절차가 완료 된후 최종적으로 명도절차(살고 있던 집을 비워주는 절차)가 남습니다. 세입자가 살고 있는 집이면 보통의 경우 낙찰자가 이사비 정도 지급하며 세입자는 기한을 정한후 이사를 합니다.
▶ 이사비는 법적으로 줄 의무는 없지만 경매절차가 진행되는 동안 세입자가 받은 스트레스나 각종 불폄함에 대한 보상 정도로 판단하면 좋을것 같습니다.
▶ 배당에 의해 전세금을 전부 배당받지 못한 세입자의 경우는 못받은 돈이 있어 쉽게 명도에 응하지 않는 경우가 많은데 이 경우 낙찰자는 “인도명령” 신청을 합니다.
▶ 계속해서 명도를 거부하면 강제집행이라는 절차로 법원에서 집행관이 입회하에 강제로 문을 열고 짐을 전부 정리한후 보관하므로 세입자의 경우 강제집행 당하기 전에 원만하게 명도에 합의를 하는것이 현명합니다.
3.세입자가 임차권 등기명령자 인 경우
세입자 본인이 “임차권 등기명령자” 인 경우는 본인이 경매신청을 했으므로 당연히 배당권자에 포함되므로 배당요구하지 않아도 배당이 됩니다.
임차권등기명령 절차및 관련 내용은 아래 포스팅을 통해 자세히 확인하시기 바랍니다.
이상으로 부동산 경매절차 |전세집경매 대응방법에 대해 알아보았습니다.
아래 포스팅을 통해 추가 정보를 확인하시기 바랍니다.
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전입세대열람 이란 현재 부동산에 거주하고 있는 전입세대, 즉 전입신고가 되어있는 세대를 확인하는 서류입니다. 세입자의 경우 자신의 전입순위에 따라 경매시 전세 보증금을 보호받을 수 있느냐는 매우 중요한 문제입니다.
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