주택신축 절차 . 주택 신축을 계획하는 건축주라면 시작부터 무엇을 해야하고 어떤걸 준비해야 될지 막막할 것입니다.
이번 포스팅은 단독 주택,상가주택,다가구주택등 소규모 주택 신축시 택지선정 방법에서 부터 구체적인 시공회사 선정, 준공후 업무등의 전반적인 주택 신축 절차 에 대해 알아보겠습니다. 끝까지 정독하여 주시기 바랍니다.
주택신축 절차 지역선택
1.입지 : 지역의 발전 가능성 / 다가구주택, 상가주택의 경우 상가 및 주거부분 임대 가능성 및 임대료 수준
2.자본금 및 차임금 여력 : 본인의 능력에 맞는 자금 계획
택지선정
1.건물의 형태 : 건축 규제 사항 등으로 외부형태가 달라지므로 중요한 판단요소
2.수익율 판단 : 일조사선 제한등으로 건물 일부분이 사용이 제한된다면 건물 연면적에서 손실을 보게 되고 그에 따라 구성되는 가구수가 적어지며 임대 수익이 줄어 들수 있으므로 상세하게 체크해야 함.
택지매입
1.토지(또는 도심지 구옥) 매매 계약
도심지 구옥을 멸실 후 신축 사업을 진행할 때는 매매계약서 작성시 “매도자 명의로 건축허가”를 받아주는 조건으로 계약서 특약사항에 명시하여 건축 허가 취득에 들어가는 시간을 줄여 금융비를 줄이고 신축사업 진행 속도를 빠르게 진행할 수 있음.
매도자로 부터 “토지사용승낙서”를 받아서 건축허가를 빠르게 진행 시키는 방법도 있음.
건축허가를 득한후 잔금 처리후 건축주 변경신고를 하여 사업을 계속 진행함.
2.택지매입 비용처리 : 필요시 은행 대출 조건확인.
3.등기처리 : 토지 소유권이전
건축설계 사무소 선정
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1.석축쌓기나 성토 절토등 토목설계 필요시 토목설계사무소 선정이 추가될 수 있음.
2.건축물을 짓기 위한 기본이 되는 설계도면을 작성하는 건축 설계사무소(건축사) 선정이 전체 건축절차의 대부분을 차지할 정도로 가장 중요하고 건축주가 신중히 판단해야 될 부분 임.
3.건축사의 역량과 감각에 따라 전혀 다른 형태의 건물이 나올수 있고 공간의 배치와 법적인 테두리 내에서의 공간 활용도 면에서 많은 차이를 보일수 있음.
4.본인이 건축하고자 하는 주택의 concept에 맞는 건물을 많이 설계해 본 건축설계사무소를 선정하는 것이 핵심 임.
5.건축허가 진행시 “세움터(온라인 건축행정시스템)”를 통해 건축주를 대신하여 건축설계 사무소에서 건축허가를 온라인으로 진행 함.
건설회사 선정및 시공
1.건설회사 선정시 가장 중요한 고려 조건은 건축설계사무소(건축사)의 설계 의도를 얼마나 잘 파악하고 실제 건물로 표현하느냐 임. 경우에 따라서는 건축사와 시공회사간에 의견이 맞지 않아 많은 잡음이 생기는 경우가 종종 있음.
2.재무 건전성이 높은 곳을 선정. 대부분의 중소형 주택 시공 위주의 건설사는 재무 사정이 열악한 경우가 많아 새로운 공사를 수주하여 앞에 공사대금으로 사용하는 경우도 많으므로 주의해야 함.
3.건축주의 의견이 잘 반영되고 디테일한 마감이나 마무리를 얼마나 세심하게 하는가 임.
4.여러 건설회사들의 견적서를 비교 분석하여 합리적인 가격에 시공할수 있는 건설회사를 선정.
5.건설회사 간 견적서 내용 파악이 힘들다면 건축사의 조언을 구하는 방법도 있음.
6.건설회사 선정 과정에서 실제 나의 건설 현장에 배치되는 현장소장의 역량에 따라 건물 준공시기나 마감 품질도 달라질수 있음을 고려함.
7.건설사 미팅시 기존에 최근 신축한 건물이 있다면 해당 건물의 방문하여 건축주에게 건설회사에 대한 평판이나 정보를 얻는 것도 방법 임.
사용승인 (준공) 절차
1.준공도면 정리 : 최초 건축허가시 허가도면에서 시공간 빈번하게 변경되므로 준공 도면은 별도로 제출합니다.
2.감리보고서 : 준공승인시 적법하게 시공이 진횅되었는지 감리자가 감리완료보고서를 작성합니다.
3. 허가조건 이행 조서 : 구청에서 사용승인시 허가조건을 제대로 이행했는지 확인하는 서류.
4. 전기,소방,정화조,조경,차면시설,하수도,승강기 등등 각종 허가필증.
5. 준공사진
5.특검및 각종검사 : 허가권자의 최종 현장확인 절차로 서류상 내용과 실제 시공 상태등을 정밀하게 확인.
준공후 업무
1.건축물 대장 등록 : 건축사가 세움터를 통해 등록.
건묵물 면적,소유자,전용면적,공용면적 등등이 정확한지 확인.
2.취등록세 납부.
3.보존등기.(법무사 활용 또는 셀프 보존등기 )
4.시공회사 준공 잔금 처리및 하자보수보증서 수령
하자보수보증서는 건설회사가 건설공제조합으로 부터 발급받아 건축주에게 제출하는 것으로 추후 건물의 하자발생시 건설회사가 부도나 기타 건물 하자를 미 처리시에 건축주가 건설공제조합에 요청하여 하자처리함.
5.임차인 선정 ( 다가구주택 , 상가주택의 경우 )
6.건물의 유지보수 및 관리를 위한 청소대행 업체 선정.
7.도시가스, 케이블tv 연결.
8.하자처리.
이상으로 주택 신축 절차 에 대해 간략하게 알아보았습니다.
아래 포스팅을 통해 추가 정보를 확인하시기 바랍니다.
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