재개발 재건축 | 특징비교 | 투자방법

도심의 한정된 공간에 공급할 택지는 부족하고 정비기반시설, 주거시설은 시간이 갈수록 노후화 되어 삶의 질이 떨어지고 있습니다. 이러한 노후된 주거 환경을 개선하고 부족한 주택의 수요를 충족하기 위한 방법으로 도심의 재개발 재건축 이외에는 대안이 없는 것 같습니다.

이번 포스팅은 도시및 주거환경정비법(도정법)에서 주로 시행되는 도심지 재개발 재건축 의 기본 개념과 투자방법에 대해 간략히 알아보겠습니다.

재개발 재건축 의 개념정리

재개발 재건축은 도시및 주거환경정비법(도정법)에 의해 진행되는 도시환경정비사업의 한 분야.

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재개발

• 정비기반시설 (도로,상하수도,공원,전력등 ) 이 열악한 지역에 있는 노후 불량 건축물이 밀집한 지역을 정비하는 사업
• 주로 단독,다세대주택 밀집지역

재건축

• 정비기반시설 (도로,상하수도,전력등 ) 은 양호하나 노후 건축물이 많은 지역을 정비하는 사업
• 주로 낡은 아파트를 새로 짓는 경우.
• 정비기반시설이 양호한 단독주택지역도 재건축으로 시행하는 경우 있음.

재개발 재건축 특징 비교

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구분	재개발	재건축
목적	노후 기반시설정비+ 노후주택 정리등 지역 공공의 발전에 우선	노후 건축물의 신축으로 지역공공 기반 시설 정비는 없음
시행요건	노후도,접도율등의 요건 충족시	안전진단 통과시
조합원 자격조건	토지소유자 건물소유자 지상권자	건축물과 그 부속토지를 동시에 소유한자
동의율	토지등 소유자 3/4이상과 토지면적 1/2이상이 모두 동의	전체구분소유자3/4이상(동별 소유자 과반이상)과 토지면적 3/4이상 모두 동의
임대주택	15% 이하 의무 건설	사업허가 조건에 따라 다름
초과이익환수	없음	있음
세입자보상	세입자 주거이전비,영업보상비 있음	없음
시공방식	도급제	도급제, 지분제

재개발 재건축 투자 방법(기본확인 사항)

1.사업명확인 ( 각 지방자치 단체 홈페이지 자료실 확인 )

2.부지면적 / 용적율/건폐율 확인

3.신축후 최종 세대수 / 조합원 수

4.평형별 건립세대 확인

5.현재 사업 시행단계 확인

6.지역입지 분석 ( 교통,교육,환경,직장등 )

7.지분시세분석

8.인근 지역 신축 아파트 등 비교대상 시세분석

9.동의율.분담금.추가분담금.이주비 대출 등등 파악.

10.중개업소 방문후 투자가능 매물현황 파악

재개발 재건축 투자시 유의사항.

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1.각 지방자치 단체의 홈페이지 별로 재개발 ,재건축 리스트를 먼저확인.

2.조합원 지분 투자(매입)시 건물 철거전 , 후에 따라 취득세율이 달라짐.

3.분담금및 이주비 대출의 조건 확인 ( 무주택자, 처분조건 1주택자만 규제지역에서 가능 )하여 자금 준비

4.재개발 재건축에 대한 기본 지식이 정확한 중개업소를 파악.

5.경매 사이트를 통해 재개발 지역 물건, 낙찰가 확인.

6.재개발의 경우 자신이 원하는 타입(사업후 배정 받기를 원하는 평형)에 필요한 구입 대지지분의 크기를 판단.

7.전환 다세대 주택 유무 확인( 다가구에서 다세대로 전환된 주택 )

8.투자할 물건이 현금청산 대상인지 아닌지 명확히 판단후 투자.

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이상으로 재개발 재건축에 관련된 기본적인 개념을 정리해 보았습니다.

다음 포스팅에서는 재개발 재건축에 관련한 세부적인 내용에 대해 정리하겠습니다.

부동산 투자에 관련한 다양한 정보는 부동산 닥터1 홈페이지 를 통해 추가로 확인하시기 바랍니다.

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