임차권 등기명령 은 임대차 계약 종료시에 임대인(집주인)의 개인 사정으로 보증금(전세금)을 돌려받지 못할때 임차인(세입자)이 취할수 있는 마지막 수단 입니다.
이번 포스팅에서는 임차권 등기명령의 목적과 효과, 절차등등에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
임차권 등기명령 핵심요약
왜 ? 임차권 등기를 통해 대항력과 우선변제권을 유지
언제 ? 임대차 계약이 종료되고 보증금을 반환받지 못했을때
어떻게 ? 법원에 임차권 등기 명령신청 및 승인
임차권 등기명령 의 정의
임대차 계약이 만료 된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 임대차 보증금에 대한 권리를 등기사항 전부증명서에 등기 할 수 있도록 하는 제도.
임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권 등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 획득함.
대항력 = 주택의 점유 + 주민센터 전입신고
우선변제권 = 대항력 +임대계약서 확정일자
임차권 등기명령 신청요건
임대차 계약이 종료 될 것.( 임대차 계약 종료 2개월전 갱신거절 통보 )
임차인은 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했을 경우
묵시적 갱신 해지통보후 3개월 후
임대인및 임차인 쌍방 합의에 의한 계약 해제시
임대차 계약을 해지하겠다는 내용증명이나 해지 통지서 또는 해지 의사가 담긴 문자 등등.
신청절차
1.계약의 만료
2.임차권 등기명령 신청서 작성및 제출 ( 관할 지방법원 )
3.법원 심사 ( 통상 2주 ) 및 임차권 등기 결정
4.임대인 , 임차인에게 결정문 정본 송달
5.임차권 등기를 등기소에 촉탁 ( 임차인 )
6.등기사항전부증명서에 임차권 등기 사항 확인
7.이사 또는 경매 신청
필요서류
임차권 등기명령신청서
신분증
임대차계약서 사본
등기사항증명서
주민등록초본
임차권 등기명령 효과
경매개시결정등기 전까지 등기사항증명서에 임차권 등기를 설정한 임차인은 배당요구를 하지 않았다하더라도 배당을 받을 수 있음.
이사를 가더라도 기존에 설정된 대항력과 우선변제권이 유효 하므로 경매등의 배당에서 유리 함.
주의사항
부동산경매의 경우 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 설정되면 배당신청을 하지 않아도 배당이 되나 경매개시결정등기 이후에 임차권 등기명령이 이루어 지면 별도로 배당 신청해야 배당 됨.
임차권 등기명령 신청후 등기사항전부증명서에 완전히 기록되기 전에는 이사를 가거나 다른곳에 전입신고하면 안됨.
임대인의 동의나 승낙이 필요없고 임차인 단독으로 신청가능 함
Q.임차권 등기명령이 이루어진 주택에 소액임차인으로 들어가는것은 문제가 없나요?
A.소액임차 보증금을 보장 받지 못하므로 주의하셔야 됩니다. 임차권 등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않습니다.
이상으로 주택임대차 보호법의 임차권 등기명령 제도에 대해 알아보았습니다.
아래 포스팅을 통해 추가 정보를 확인하시기 바랍니다.
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전입세대열람 이란 현재 부동산에 거주하고 있는 전입세대, 즉 전입신고가 되어있는 세대를 확인하는 서류입니다. 세입자의 경우 자신의 전입순위에 따라 경매시 전세 보증금을 보호받을 수 있느냐는 매우 중요한 문제입니다.
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