소액임차인 은 주택임대차 보호법상 법에서 정한 금액보다 적은 금액의 보증금이 있는 주택을 임차한 임차인 입니다. 소액임차인은 사회적 최약자로서 법의 보호를 받기 어려운 실정인데요.
이번 포스팅에서는 주택임대차보호법상 소액임차인의 범위와 주택에 경매가 진행될때 받을수 있는 최우선 변제금 금액의 기준에 대해 알아보겠습니다.
소액임차인이 최우선 변제받기 위한 핵심요건
지역에 따라 지정된 보증금 이하의 소액 보증금일 것.
경매개시 결정 등기 전에 대항력을 갖추어야 함.
경매시 배당요구를 해야 함.
배당요구종기일 까지 계속해서 대항력 유지.(이사 못감 )
소액임차인 이란?
임대차 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인.
대항력을 갖춘 소액임차인은 일정 금액에 대하여 최우선 변제 대상이 됨.
최우선변제권
주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리.
주택임대차 보호법 최우선변제권
요건 : 대항력(주택의 인도 + 주민등록 전입신고)
우선변제권과는 달리 확정일자가 없어도 최우선변제권은 받을수 있음.
주택임대차 보호법상 임차주택의 경매 또는 공매시에 소액임차인의 보증금중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선해서 변제받을 권리.
최우선변제권의 성립 요건을 갖춘 임차인은 낙찰 가격의 1/2 범위 내에서 보증금중 일정액을 가장 먼저 변제 받음(선순위 채권자보다 가장 먼저 배당 받음).
최우선 변제를 받기위해서는 경매개시 결정등기까지 대항력을 갖추고 있으면서 배당요구 종기일 전까지 배당신청해야 됨.
최우선변제 대상 보증금 및 변제금액
(2018년5월23일 ~ 2021년5월10일)
| 지 역 | 소액보증금 적용범위 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 1억1천만원 이하 | 3700만원 이하 |
| 수도권(과밀억제권역) 용인,세종,화성 | 1억원 이하 | 3400만원 이하 |
| 광역시등 | 6000만원 이하 | 2000만원 이하 |
| 그 외 지역 | 5000만원 이하 | 1700만원 이하 |
(2021년5월11일 이후)
| 지 역 | 소액보증금 적용범위 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 1억5천만원 이하 | 5000만원 이하 |
| 수도권(과밀억제권역) | 1억3천만원 이하 | 4300만원 이하 |
| 광역시등 | 7000만원 이하 | 2300만원 이하 |
| 그 외 지역 | 6000만원 이하 | 2000만원 이하 |
기준시점 = 선순위 담보물건의 설정일 기준
최우선변제 금액 예시
▶ 2020년 9월 1일 근저당권 1억원이 설정된 서울지역의 주택
▶ 2021년 9월 1일 임대차계약을 체결할 경우
최우선변제 금액은 현 시점 서울기준인 5,000만원이 아니라 2020년 9월 서울 기준인 3,700만원을 적용
경매 배당순위
1.경매 집행비용
2.소액임차보증금(최우선변제금)
3.당해세
4.확정일자를 갖춘 임차보증금
5.국세지방세
6.공과금
7.일반채권
이상으로 주택임대차 보호법의 소액임차인, 최우선변제금 기준및 금액등에 대해 알아보았습니다.
아래 포스팅을 통해 추가 정보를 확인하시기 바랍니다.
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