계약갱신청구권 | 묵시적 갱신| 절차및 방법

계약갱신청구권 은 주택임대차 보호법의 내용중 임대차 3법중 하나입니다. 법의 개정으로 집주인이나 세입자 모두 혼란이 많고 전세 가격이 급등함에 따라 집주인과 세입자간 갈등이 커지고 있습니다.

만약 전세 계약기간이 끝나기전에 계약갱신을 쌍방이 서로 통보하지 않으면 어떻게 될까요?

계약갱신청구권 정의

주택 임대차 계약 만기시 임차인이 원하는 경우에 한해서 기존 임대차 계약에 추가하여 1회 2년씩 계약 갱신(재계약)을 요구할 수 있는 임차인의 권리

계약기간 종료전 일정한 요건을 갖추어 집주인에게 통보 ( 이사가지 않고 2년더 갱신해서 살겠다는 의사 표시 )함으로써 효력 발생함.

이번 포스팅에서는 전세(월세) 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이점 ,계약갱신 청구권 사용 절차 등에 대해 알아보겠습니다. 끝까지 정독하시기 바랍니다.

계약갱신청구권 행사방법

시기

계약기간 2년중 계약이 종료되기 6개월~2개월 사이

2020년12월10일 이후 최초로 체결한 계약이나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월전까지의 기간에 계약갱신청구

방법

서면 ,내용증명,핸드폰 문자 ,전화 등 (핸드폰이나 전화등은 녹음 자료를 준비해 보존.)

임차인은 계약갱신청구권을 1회만 사용 가능함.

재계약시 임대차 금액 상한

계약갱신 요구권 사용으로 재계약시 임대차 보증금 상한은 5%

월세계약의 경우 보증금과 월세 각각 5% 상한에 맞춰 인상가능

구분기존계약재계약 상한(5%)
전세1억원1억원*5% = 1억5백만원
월세보증금1억원
월세100만원
보증금 1억원*5%=1억5백만원
월세 100만원*5%=105만원

계약갱신청구권 적용가능 사례

기존계약(2년) + 묵시적갱신(2년) + 계약갱신 청구권 (2년) = 6년

기존계약(2년) + 계약갱신 청구권 (2년) + 묵시적갱신(2년) = 6년

묵시적갱신이란?

건물 임대차기간이 만료하면 그 기간을 연장하는 것.

주택임대차보호법에는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 별도로 임차를 그만 하겠다(갱신거절)고 통지하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면, 임대기간이 끝났어도 이미한 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다는 규정

임차인도 임대인에게 똑같은 규정이 쌍방으로 적용됨.

묵시적 갱신기간에도 임차인이 임대인에게 통보하면 3개월후 계약이 해지되므로 이사가는 시점 3개월 전에 통보하고 협의하시면 됩니다.

계약갱신청구권 거절사유

1.임차인(세입자)이 2회이상 임대료를 연체한경우

2.임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

3.임차인의 신분 위조 , 임차주택을 불법적인 영업장으로 사용할때

4.임대인이 주택의 전부 혹은 일부를 철거나 재건축하기 위해

5.임대인이나 임대인의 직계존비속이 실거주 하려는 경우

6.임대인과 임차인이 서로 합의하에 보상을 제공한 경우

7.임차인이 현재 임차한 주택의 전부나 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

8.임차주택이 일부또는 전부가 멸실되어 임대차 목적물로 사용이 안되는 경우

9.임차인이 임차인의 의무를 위반했을때 ( 인테리어, 형태 변경 등으로 회복 불가능시 )

전대

임차인이 임차물을 다시 제3자에게 유상 또는 무상으로 사용 · 수익하게 하는 계약.

즉, 세입자가 제3자에게 자신의 전세집을 빌려주거나 사용하도록 하는 행위

계약갱신청구권 손해배상

집주인이 계약갱신 청구권 사용을 거부하고 편법으로 부당하게 재계약하지 않을 경우에 아래 3개의 금액중 큰 금액으로 손해배상 가능함.

  • 월차임의 3개월분
  • 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간의 차액의 2년분
  • 임차인이 입은 손해

재계약서 작성요령

1.계약내용 변동이 없을때

계약서 다시 작성이 필요없고 확정일자도 다시 받을 필요 없음.

임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다는 확인서를 별도로 보관할 필요 있음.

2.계약조건 변동이 있을때

기존계약서를 파기하고 새로운 계약서 작성하면 기존 계약에 대한 확정일자 효력 없어짐.

전세보증금이 바뀌면 인상된 보증금에 대해서 별도로 계약서 작성하고 확정일자 별도로 받을것.

3.집주인이 바뀌었을때

전 집주인이 매도하여 새로운 집주인으로 바껴도 기존 계약은 유효하므로 기존 계약서 그대로 보관하면 됨.

계약갱신청구권 행사시 주의사항

1.재 계약서의 특이사항에 ” 계약갱신 청구권 사용을 통한 재계약” 임을 반드시 명시함.

2.계약갱신 청구권 사용으로 계약연장후 임차인은 언제든지 계약해지 통보가능.실제 계약해지는 통보받은 날로부터 3개월후 효력발생. ( 임차인에게 유리한 조건 )

3. 최근의 판례를 보면 기존 임대인 뿐만 아니라 신규로 주택을 매매하여 실거주 하는 경우에도 전세계약이 끝나기 최소 6개월 전에 소유권 이전 등기를 마쳐야만 실거주를 이유로 거부할 수 있음.


이상으로 계약갱신 청구권과 묵시적갱신에 대해 자세하게 살펴보았습니다.

아래 포스팅을 통해 다양한 정보를 확인하시기 바랍니다.

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