건축법 | 상가주택 건축법

건축주는 사업의 주체로서 전체적인 계획을 세우고 사업성 분석을 위해 기본적인 건축법 에 대한 지식을 갖추어야 합니다.

건축법에 익숙하지 않고 낯선 용어로 인해 건물 신축시 건축설계 사무소와 의사소통이 되지 않으면 건축주의 머리속에 있는 생각들이 구체적으로 표현되지 않을 뿐더러 건축 전반에 대해 원활하게 이루어지지 않습니다.

이에 상가주택 신축시 적용되는 건축법 의 핵심 내용에 대해 간략히 살펴 보겠습니다.끝까지 정독 하시기 바랍니다.

상가주택의 기준

건축법상 상가주택의 기준은 단독주택 중에 다가구 주택으로 분류되고 세법상 기준을 적용하면 건축물 연면적에서 상가가 차지하는 부분이 50%이상이면 상가로보고 미만이면 주거로 봅니다.

상가주택 신축시 적용되는 건축법

대지의 정의

건축물을 건축할 수 있는 부지로 지적법상의 분류임.
지적법상 대지가 아닌 경우도 형질변경을 통해 건축할 수 있음.

건폐율과 용적율

1.건폐율 = (건축면적/대지면적*100%)

대지면적 가운데 최대한 건축을 할수 있는 1층 바닥면적의 비율

대지면적 100m2 , 건축물 1층 바닥면적 60m2 = 건폐율 60%

건폐율이 중요한 이유는 건폐율 제한이 없이 대지 내에 바닥 전체를 건축물로 설계한다면 인접대지와 이격 거리가 거의 없어 인접 건물과 딱 붙어 버려 건물 사용시 답답함을 주고 대지안에 조경이나 여유공간이 없어 통행도 안되므로 건축시 가장 기본이 됨.

2.용적율 = (건축연면적/대지면적*100%)

용적율은 대지면적에 대한 건물 지상층 연면적의 비율 (지하층 연면적은 용적율 산입에서 제외)
대지면적 100m2 , 건축물연면적500m2 = 용적율 500 %

용적율이 높으면 대지면적에 대해 전체적인 건물의 연면적이 커지므로 사업성은 좋아짐.( 건물의 전체 면적이 늘어 나므로 실사용 면적도 늘어남. )

3.연면적

건물 각 층 바닥면적을 합한 전체면적
1층 바닥면적100m2 이며 5층 건물이면 연면적은 100*5 = 500m2
통상적인 상가주택의 경우 2종 일반 주거지역에서 건폐율 60% ,용적율 180%~200% 정도 적용

용도지역과 용도 지구 확인

1.용도지역

토지의 이용 및 건축물의 용도에 따라 건폐율 ,용적율 ,높이 등을 제한하기 위해 구분한 지역.

2.용도지구

용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관 · 경관 · 안전 등을 도모하기 위하여 도시 · 군 관리계획으로 결정하는 지역

용도지구는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구 ,보호지구, 취락지구, 개발진흥지구 특정용도제한지구, 복합용도지구로 구분되며, 시 · 도 또는 대도시의 조례로 용도지구를 신설할 수 있음.

도로 및 건축선의 확인

건축법상 건축을 하기 위해 필요한 전면도로의 소요 폭(너비)

건축법상 건축을 하기 위해 필요한 전면도로의 소요 폭(너비)

건축물의 높이 제한 확인

건축물을 건축함에 있어 전체 높이는 “일조권 사선제한 규정의 기준에 맞춰 건물의 외부 형태가 결정되므로 높이 제한은 건축에 있어서 중요한 요소임.

정밀한 건축물의 높이는 건축설계사무소에서 도면 작업시 확인하지만 건축주로서 일반적으로 한층의 높이를 “대략 3m정도” 로 계산하여 전체 층수에 따른 전체 높이 확인.

1층 상가의 높이는 전체 외관과 실내 활용도를 고려할 때 4.5m 정도가 적절함.

카페나 자동차 정비 관련 업종으로 임대를 고려할때는 상대적으로 높은 층고가 개방 감이 있어 유리함.

일반적인 업종이나 오피스로 임대를 고려할시 천정이 낮으면 안정감이 있어 업무에 집중도를 높일수 있음.

주차장법 확인

주차장은 건축할 때 가장 중요한 요소로 주차장 계획에 따라 건물 전체의 형태가 달라지므로 설계시 반영되는 가장 중요한 요소임.

주차장 표준규격 일반형 주차구획 : 2.5m*5.0m 로 확대

대지안의 공지규정 확인

건축물의 건축시 건물의 용도와 규모 용도지역,용도지구에 따라 건축선 및 인접대지 경계선으로부터 건축물의 외부 끝부분까지 일정 거리를 확보해야하는 규정.

통상적인 규정으로 인접대지 경계선으로부터 1m를 띄워 건물을 설계하는 것을 기준으로 함.

피난규정

주거출입구는 도로또는 공지까지 폭 0.9m 피난통로 확보.

상가출입구에서는 1.5m

계단의 복도 유효폭은 1.2m

조경규정

조경면적은 대지면적의 5% / 옥상에 조경 설치시 10%

다락방

다락방은 경사 지붕을 시공시 사선(경사) 부분의 남는 공간을 다락으로 활용하는 방법임.

다락의 높이는 가중 평균하여 1.8m 이하일 경우 가능함.


이상으로 건축법 | 상가주택 건축법에 대해 알아보았습니다.

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